La vente en viager : une solution financière et fiscale méconnue

Le viager immobilier est le contrat en vertu duquel un acquéreur (le débirentier) achète un bien immobilier moyennant le versement d’une rente viagère à son vendeur (le crédirentier) et ce la vie durant de celui-ci.

Aspect moral du viager :

Le viager apparaît comme une opération spéculative (probabilité de la mort plus ou moins proche du crédirentier) au même titre que la spéculation boursière, le loto ou le jeu de casino.
L’Etat réglemente l’usage de ces contrats aléatoires et de ce fait n’est pas plus immoral que l’héritage où le décès d’une personne (parent) enrichit également le survivant (enfant). Au moins l’acheteur en viager aide de ses propres deniers son vendeur à mieux vivre ; en quelques sortes d’hériter de lui-même. Pour le crédirentier, percevoir une rente sa vie durant, rente conservant son pouvoir d’achat grâce à l’indexation, est un facteur de longévité appréciable, de qualité de vie qui lui assure des lendemains paisibles et sereins, sans souci matériel, qui lui permet de mieux se soigner (DHEA), de se faire assister, de pouvoir rentrer dans une maison médicalisée ou de retraite, d’aider ses enfants ou petits enfants ...

Aspect juridique du viager :

• La vente en viager est nulle si elle est consentie par un crédirentier qui décède dans les 20 jours suivants la date de signature de la vente, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
• La rente doit être sensiblement supérieure aux revenus produits ou pouvant être produits par le bien vendu.
• La rente peut être constituée au profit d’un ou de plusieurs crédirentiers (sur une ou plusieurs têtes) avec réversibilité totale ou partielle.
• Le crédirentier peut se réserver la jouissance du bien vendu en conservant le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit. Dans le 1er cas, il occupera lui-même le bien vendu en « bon père de famille » ; dans le 2ème cas, il pourra également, percevoir des loyers.
• Le crédirentier peut demander une somme payée comptant le jour de la signature de la vente : c’est le bouquet.
• Le rédacteur de l’acte doit prendre des garanties au profit du crédirentier pour le paiement de la rente : privilège de vendeur et action résolutoire. En fonction de la rédaction de ces garanties, et en cas de non paiement des arrérages de la rente, le crédirentier peut demander et obtenir la résolution (l’annulation) de la vente, redevenir propriétaire du bien et conserver les sommes perçues antérieurement à la résolution comme dommages et intérêts.
• La rente versée peut être indexée (généralement annuellement) afin de la garantir de l’érosion
  Monétaire ; en tant que dette alimentaire, la rente viagère peut être indexée sur les variations du coût de la vie.
• Pour le crédirentier, seule une partie de la rente (30 à 40 %) est imposée sur le revenu (IRPP) en fonction de son âge le jour de la perception de la 1ère rente viagère : le viager a un intérêt fiscal certain mais méconnu pour le crédirentier !.
• Les obligations du débirentiers :
  Il doit payer la rente sous la sanction de l’action résolutoire. Dans le cas du viager occupé, il doit exécuter les grosses réparations, payer l’impôt foncier avec récupération de la taxe des ordures ménagères et payer l’assurance incendie et en copropriété, il paiera les charges de copropriété.
• Les obligations du crédirentier :
  En cas d’occupation, il doit exécuter les autres réparations dites d’entretien, payer la taxe d’habitation, s’assurer comme occupant et en copropriété, rembourser au débirentier les charges dites locatives.

Aspect financier :

• Le bouquet : le montant à fixer par rapport au prix de vente est libre et doit dépendre des besoins du crédirentier et des possibilités financières du débirentier.
• Pour calculer la rente viagère, il faut prendre en considération la valeur du bien vendu et lm’âge du crédirentier. Plus celui-ci est âgé, plus la rente est élevée car l’espérance de vie diminue avec l’âge.
• La rente calculée sur deux têtes est inférieure à la rente sur une tête du même âge car le risque de payer pendant un durée plus longue est plus importante dans le premier cas.
• Les femmes ont une espérance de vie sensiblement supérieure aux hommes ; la rente sera donc moins importante.
• L’espérance de vie augmentant pour chacun de nous de 2 à 3 mois par an et les progrès de la médecine étant prodigieux, il est nécessaire de bien jauger de l’espérance de vie des crédirentiers et utiliser une table de mortalité récente.
• Il est risqué pour le débirentier d’acheter en viager, à des personnes très âgées ayant passé un certain âge (TGV : Théorie des Grands vieillards) qui vivront peut-être 2 à 3 fois leur espérance de vie actuelle.
• La rente sera indexée comme il a été dit plus avant et en général, la révision s’effectuera tous les ans à la date anniversaire de l’achat ; le choix de l’indice est totalement libre à l’exception de l’indexation sur le cours de l’or.
• La valeur de l’occupation : Afin de ne pas léser le débirentier, il est essentiel d’estimer au plus juste, par rapport à la valeur locative du bien vendu et à l’âge du crédirentier, la valeur économique de la réserve de jouissance de celui-ci et de déduire cette valeur de la valeur libre du bien ; cela donnera la valeur occupée du bien. Cette moins value peut s’élever dans certain cas à plus de 50% de la valeur marchande du bien vendu; le prix diminuera donc d’autant.
• Les frais de notaire et les honoraires d’agence sont calculés sur cette valeur occupée.

En conclusion :

La vente en viager est une opération intéressante financièrement aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier.

Pour le débirentier :

• Cette forme intelligente d’acquisition lui permet de devenir propriétaire à des conditions financières incomparables, le crédirentier étant le « banquier » de l’acquéreur, lui faisant crédit sur une durée indéterminé.
• En achetant plusieurs viagers, le débirentier « investisseur » peut annuler le risque de payer plus longtemps que prévu (Loi de GAUSS)
• et profiter du financement de ses viagers comme levier pour se constituer un patrimoine immobilier exceptionnel.
• Le viager permet aux enfants d’aider leurs parents à améliorer leur retraite tout en conservant dans la famille le patrimoine immobilier acquis par ceux-ci.

Pour le crédirentier :

• Il perçoit toute sa vie, des mensualités indexées sur le coût de la vie (ce qui est unique) avec en garantie du paiement de la rente, la possibilité de redevenir propriétaire en cas de non paiement (clause résolutoire) et de conserver toutes les sommes perçues avant la résolution (bouquet et la totalité des rentes).
• Afin que la vente en viager soit équitable pour les parties et que les risques soient limités, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste qui vous conseillera utilement au mieux des intérêts immédiats et futurs ; il rapportera à votre cas tous les aspects de cette forme intelligente de vente mais tant méconnue.

© Dominique CHARRIER
Conseil en viager